💰 은퇴 앞둔 3주택자, '세금 폭탄' 피하고 '똘똘한 한 채'로 갈아타는 필살기!

 

💰 은퇴 앞둔 3주택자, '세금 폭탄' 피하고 '똘똘한 한 채'로 갈아타는 필살기!
(feat. 아내 증여 & 절세 계좌) 💰

안녕하세요, 은퇴 후 안정적인 삶과 현명한 자산 관리를 고민하는 여러분! 특히 여러 채의 집을 가지고 계시거나, 부모님께 자산 증여를 고려하고 계신 분들이라면 오늘 이 이야기에 주목해 주세요.
최근 한 독자의 고민 사례를 통해, 세금과 건강보험료 부담을 줄이면서 자산을 효율적으로 재편하는 '재산 리모델링' 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

"아내에게 증여하면 세금이 줄어든다고?", "절세형 계좌가 뭐지?", "나도 내 자산을 이렇게 정리할 수 있을까?" 이런 궁금증과 함께 기대감을 느끼셨을 텐데요.
걱정 마세요! 오늘 이 따끈따끈한 재무설계 전문가의 조언을 경제 초보자도 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.
세금은 물론 건강보험료까지 줄이면서 '똘똘한 한 채'로 갈아타는 스마트한 전략, 함께 자세히 알아볼까요?

목차

1. 😥 오 씨의 고민: 줄어드는 임대 수익, 늘어나는 세금 부담!
2. 💰 '세금 폭탄' 피하는 첫걸음! - '아내 증여'가 해답인 이유!
3. 🏡 '똘똘한 한 채' 전략! - 비인기 주택 팔고 서울 핵심지로!
4. 📊 금융 자산 관리: '절세형 계좌'로 건강보험료까지 줄이자!
5. 🏥 보험 점검도 필수! - 치매간병보험 추가 고려!
6. 마무리하며

1. 😥 오 씨의 고민: 줄어드는 임대 수익, 늘어나는 세금 부담!

경기도 남양주에 사는 54세 회사원 오 씨는 은퇴를 앞두고 자산 정리에 대한 고민이 많습니다.
현재 아파트 두 채와 도시형 생활주택 한 채를 보유한 3주택자인데요. 남양주 아파트는 직접 살고 있고, 서울 강북구 수유동 아파트와 경기 의정부 도시형 생활주택은 임대 수익을 목적으로 보유해왔습니다.

• 임대 수익 감소: 최근 임대 수익이 줄어들고 있고, 특히 의정부 주택은 시세보다 싸게 내놔도 거래가 잘되지 않는다고 합니다.
• 세금 및 건보료 부담: 다주택자로서 늘어나는 세금(보유세, 양도세 등)과 금융소득에 따른 건강보험료 부담이 걱정입니다.

오 씨는 현재 보유 주택을 모두 팔고, 아버지에게 일부 돈을 받아서 서울에 소형 아파트로 갈아타는 방안을 고려 중입니다. 세금과 건강보험료 부담을 줄이면서 안정적으로 자산을 재편할 방법을 찾고 있는 것이죠.

2. 💰 '세금 폭탄' 피하는 첫걸음! - '아내 증여'가 해답인 이유!

오 씨의 사례에서 가장 먼저 고려할 점은 바로 아버지에게 추가로 돈을 증여받는 문제입니다.

• 배우자 증여가 훨씬 유리!
  오 씨는 7년 전 아버지에게 1억 5천만 원을 증여받은 이력이 있습니다. 이번에 아버지가 오 씨에게 1억 원을 추가로 증여하면, 과거 증여와 합산되어 약 1,940만 원의 증여세가 발생합니다.
  반면, 오 씨의 '배우자(아내)'가 아버지로부터 1억 원을 증여받을 경우에는 세금이 훨씬 줄어듭니다. 배우자 간 증여 시에는 10년 합산 6억 원까지 증여세가 없지만, 부모-자녀 간 증여는 10년 합산 5천만 원까지만 증여세가 없습니다.
  오 씨의 아버지가 오 씨의 배우자에게 증여하는 것은 '사위/며느리'에게 증여하는 것에 해당하는데, 이 경우 10% 세율과 1천만 원 공제를 적용받아 약 873만 원의 증여세만 부담하면 됩니다. 즉, 세금이 절반 이상 줄어드는 것이죠.
• '우회 증여' 주의 및 '지분 확보' 필수!
  이렇게 받은 돈을 곧바로 오 씨의 주택 구매에 쓰면 '우회 증여(편법 증여)'로 간주되어 세금을 추징당할 수 있습니다.
  따라서, 받은 돈만큼은 배우자 명의로 주택 지분(소유권)을 확보해야 합니다. 예를 들어, 새 아파트를 매입할 때 배우자 공동명의로 매입하는 것이 좋겠습니다.

3. 🏡 '똘똘한 한 채' 전략! - 비인기 주택 팔고 서울 핵심지로!

오 씨의 계획은 최근 부동산 시장에서 주목받는 '똘똘한 한 채' 전략과 일치합니다. 다주택자 규제가 강화되면서 입지와 상품성이 뛰어난 주택으로 갈아타는 수요가 늘고 있기 때문입니다. 인기 지역과 비인기 지역, 아파트와 비아파트 간 양극화도 이런 흐름을 부추기고 있습니다.

• 순차적 주택 처분: 오 씨가 보유 중인 아파트 2채와 도시형 생활주택 1채를 양도소득세를 고려하여 순차적으로 처분하는 것이 좋습니다.
  (양도세는 파는 시점과 보유 기간, 조정대상지역 여부 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로 전문가 상담 필수!)
• 새 아파트 매입: 임차인에게 돌려줄 보증금을 제외한 순자본금 약 7억 원에 추가 자금 1억~2억 원을 더해 새 아파트를 매입하는 것이 바람직합니다.
• 추천 주택 유형: 예를 들어 서울 도심 인근의 9억 원 이하, 전용 59㎡ 이하의 역세권 소형 아파트로 갈아탄다면 자산가치 하락을 방어하면서, 시장 회복 시 추가 상승도 기대할 수 있습니다.
  (소형 아파트와 역세권은 선호도가 높아 안정적입니다.)

4. 📊 금융 자산 관리: '절세형 계좌'로 건강보험료까지 줄이자!

오 씨처럼 금융 자산이 많아지면 '금융소득종합과세'와 '건강보험료 부담'이 늘어날 수 있습니다. 이를 줄이려면 개인종합자산관리계좌(ISA), 개인형 퇴직연금(IRP), 연금저축 등을 미리 활용하는 것이 바람직합니다.

• '금융소득종합과세'란?
  이자, 배당 등 금융소득이 연 2,000만 원을 넘으면 월급 등 다른 소득과 합쳐서 세금을 계산하는 '종합과세' 대상이 됩니다. 이렇게 되면 세금 부담이 크게 늘어납니다.
• '건강보험료' 부담:
  금융소득이 연 1,000만 원을 넘으면 건강보험료가 추가로 부과되거나, 직장인 피부양자 자격(가족의 건강보험에 무임승차하는 혜택)에 영향을 미칠 수 있습니다.
• ISA 활용법:
  ISA는 일반형 기준으로 수익 200만 원까지 비과세이며, 초과 이익도 9.9%로 낮은 세율로 '분리과세'되어 금융소득종합과세 대상에 포함되지 않습니다.
  즉, 세금 부담과 건보료 부담을 동시에 줄일 수 있습니다.
• 연금저축과 IRP 활용법:
  연금저축과 IRP는 연간 최대 1,800만 원까지 납입할 수 있으며, 만 55세 이상이면서 가입 기간이 5년 이상이면 연금 수령이 가능합니다.
  
  • 세금/건보료 혜택: 이 경우 연간 1,500만 원 이내 수익은 연금소득세만 부과되며, 금융소득으로는 간주되지 않아 금융소득종합과세나 건강보험료에 영향을 미치지 않습니다.
  • 꿀팁: 세제 혜택을 유지하려면 최소 10년 이상 연금으로 나눠 받는 것이 바람직합니다.

5. 🏥 보험 점검도 필수! - 치매간병보험 추가 고려!

은퇴를 앞둔 오 씨에게는 보험 점검도 필수입니다.

• 기존 보험 점검: 종신보험과 건강보험은 보장 기간과 금액을 점검하고, 실손보험은 향후 보험료 인상이 예상되므로 4세대 상품으로 전환하는 방안을 검토하는 것이 좋습니다.
  (4세대 실비는 보험료가 저렴한 대신 자기부담률이 높습니다.)
• 민간 치매간병보험: 초고령화에 따른 장기요양 수요 증가에 대비하여, 민간 치매간병보험을 통해 비급여 항목을 보완하는 것이 좋습니다.
  (간병비는 국민건강보험으로 다 커버되지 않는 비급여 항목이 많습니다.)

마무리하며

은퇴를 앞두고 자산 정리를 고민하는 분들에게 오 씨의 사례는 매우 중요한 시사점을 줍니다.
'아내 증여'를 통한 세금 절약, '똘똘한 한 채'로의 자산 재편, 그리고 ISA/연금저축/IRP 같은 '절세형 계좌'를 활용한 금융소득 관리까지!
세금은 물론 건강보험료 부담까지 줄이는 스마트한 재산 리모델링 전략이 매우 중요합니다.

복잡해 보이는 세금과 자산 관리도 전문가의 조언을 듣고 차근차근 실행한다면 충분히 현명하게 해낼 수 있습니다.
이 글이 여러분의 재산 관리와 노후 준비에 도움이 되기를 진심으로 바랍니다!

오 씨의 재산 리모델링 사례에 대해 더 궁금한 점이 있거나, 여러분의 의견이 있다면 언제든지 댓글로 남겨주세요!

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