🚨 서울 아파트, 10년 만에 '초양극화' 폭발! - 강남 20억 뛸 때, 도봉은 3억? (feat. '지방 패싱' 심화) 🚨
안녕하세요, 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 부동산 시장에 관심 있는 여러분! 지난 10년간 서울 아파트값이 엄청나게 올랐다는 이야기는 많이 들으셨을 겁니다.
그런데 그 속을 자세히 들여다보면, 어떤 지역은 '수십억 원'이 뛸 때, 어떤 지역은 '몇억' 오르는 데 그쳐 엄청난 '초양극화'가 벌어졌다는 충격적인 사실이 공개되었습니다.
심지어 서울 외곽의 아파트값이 지방 대도시의 비싼 아파트값보다 더 비싸지는 '지방 패싱' 현상까지 심화되고 있다고 합니다.
"아니, 서울이면 다 오르는 거 아니었어?", "10년 전 같은 가격이었는데, 지금은 10억 차이가 난다고?", "이게 나에게 무슨 의미지?" 이런 궁금증과 함께 불안감을 느끼셨을 텐데요.
걱정 마세요! 오늘 이 따끈따끈한 부동산 시장 분석 결과를 경제 초보자도 알기 쉽게 블로그 원고로 정리해 드리겠습니다.
서울 아파트값 양극화의 실태와 그 원인, 그리고 '지방 패싱' 현상까지 함께 자세히 알아볼까요?
그런데 그 속을 자세히 들여다보면, 어떤 지역은 '수십억 원'이 뛸 때, 어떤 지역은 '몇억' 오르는 데 그쳐 엄청난 '초양극화'가 벌어졌다는 충격적인 사실이 공개되었습니다.
심지어 서울 외곽의 아파트값이 지방 대도시의 비싼 아파트값보다 더 비싸지는 '지방 패싱' 현상까지 심화되고 있다고 합니다.
"아니, 서울이면 다 오르는 거 아니었어?", "10년 전 같은 가격이었는데, 지금은 10억 차이가 난다고?", "이게 나에게 무슨 의미지?" 이런 궁금증과 함께 불안감을 느끼셨을 텐데요.
걱정 마세요! 오늘 이 따끈따끈한 부동산 시장 분석 결과를 경제 초보자도 알기 쉽게 블로그 원고로 정리해 드리겠습니다.
서울 아파트값 양극화의 실태와 그 원인, 그리고 '지방 패싱' 현상까지 함께 자세히 알아볼까요?
목차
1. 📈 서울 아파트값, 10년 만에 '극과 극' 양극화! - 서초 20억 vs 도봉 3억 점프!
중앙일보가 2015년부터 2025년까지 10년간 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 서울 아파트 전용 84㎡(국민평형) 거래 23만 4천여 건을 전수 분석한 결과, 서울 내에서도 아파트값 양극화가 극심하게 벌어졌음이 드러났습니다.
1.1. '상급지'의 압도적인 상승! - 서초구 20억 점프!
- 서초구: 2015년 상반기 평균 8억 5,200만 원이었던 아파트값(국민평형 84㎡)이 올해 상반기에는 무려 20억 1,500만 원(237% 상승)이 뛰어 28억 6,700만 원이 되었습니다. 10년 만에 3배 이상 폭등한 것이죠.
특히 서초구 반포동의 최고가 아파트는 10년 새 3.3㎡당 가격이 4배나 뛰면서, 2015년 16억 9천만 원에서 올해 70억 원에 거래되기도 했습니다. - 강남 3구(강남, 서초, 송파) 및 용산구: 이들 지역은 10년간 아파트값 상승폭이 각각 17억 2,300만 원(강남), 13억 3,700만 원(송파), 11억 6,700만 원(용산)에 달해 압도적인 상승세를 보였습니다.
1.2. '하급지'는 제자리걸음 수준 - 도봉구는 3억 점프에 그쳐!
- 도봉구: 같은 10년 동안 도봉구 아파트값 평균 상승 폭은 3억 600만 원(97% 상승)에 그쳤습니다. 2015년 3억 3,100만 원에서 올해 6억 3,700만 원이 된 것이죠.
- 외곽 지역의 소외: 금천구(3억 7,800만 원), 강북구(3억 5,600만 원) 등 서울 외곽의 다른 자치구들도 상승 폭이 상대적으로 작았습니다.
- 초(超)양극화 현상 심화: 올해는 이러한 양극화가 더욱 심해져 '초양극화' 현상까지 보입니다.
한국부동산원에 따르면 올해 송파구 아파트값은 9.39% 크게 상승했지만, 서울 외곽의 도봉구(0.03%), 중랑구(0.10%), 금천구(0.31%) 등은 사실상 가격 상승이 멈췄습니다.
1.3. '같은 가격, 다른 선택'이 만든 10억 원 격차!
더욱 충격적인 사실은 10년 전 같은 가격으로 출발했던 아파트들의 현재 가치가 무려 10억 원 가까이 차이 난다는 점입니다.- 2015년 상반기 7억 5천만 원에 거래된 구로구 B아파트 84㎡는 올해 6월 14억 9,500만 원에 거래됐습니다.
- 하지만 같은 시기, 같은 가격에 거래됐던 송파구 문정동 '올림픽훼밀리타운' 전용 84㎡의 가격은 현재 23억 원입니다.
- 10년 전 같은 선택을 했다면 10억 원 가까이 되는 엄청난 격차가 벌어진 셈입니다.
2. 🕵️♀️ 왜 이런 '초양극화'가 벌어졌을까요? - '똘똘한 한 채'의 유혹!
지난 10년 서울 아파트 시장은 '똘똘한 한 채'가 좌우했습니다.
- '똘똘한 한 채'란?
주로 학군, 교통, 인프라를 두루 갖춘 상급지에 위치하고, 가격 상승 가능성이 높은 신축이나 재건축 대단지 아파트를 의미합니다. - 다주택 규제가 양극화를 부추겼다? (역설적 효과):
정부는 '빚내서 집 사라'던 부동산 부양책을 해소하기 위해 2016년부터 가계대출 규제를 강화하기 시작했습니다.
특히 2017년 문재인 정부의 8·2 대책은 다주택자 양도소득세 중과 등 촘촘한 규제를 펼치면서 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 더욱 굳히는 계기가 됐습니다.
'싼 집 여러 채'보다는 '비싼 집 한 채'를 보유하는 것이 유리하다는 인식을 불러일으킨 것이죠. - '공급 부족'과 '희소성'의 만남:
양극화의 근본적인 원인은 수요와 공급의 불일치입니다.
서울 시내 재건축·재개발을 규제로 묶다 보니 공급 부족에 대한 불안감이 커졌고, 반면에 생활 여건이 뛰어난 상급지 지역의 희소성은 더욱 높아졌습니다. - '베블런 효과'까지?:
윤석열 정부 들어 규제가 일부 완화되자, 고소득 30~50대가 고액 대출을 지렛대 삼아 앞다퉈 상급지(강남 3구, 마용성, 한강벨트 등) 매수에 나섰습니다.
이는 마치 비싸면 비쌀수록 더 갖고 싶어 하는 '베블런 효과'처럼 작용하여 강남 3구의 가격을 다시 밀어올리는 효과를 냈습니다.
실제로 올해 1분기 상위 10%(고가 주택) 가격이 4억 4,700만 원 뛸 때, 하위 10%(저가 주택) 가격은 5,300만 원 오르는 데 그쳤습니다.
3. 💔 '지방 패싱' 심화: 서울 하위 아파트값이 지방 상위보다 비싸!
서울 아파트값 양극화는 서울 내에서만 벌어진 일이 아닙니다.
지방 아파트 시장은 더욱 소외되는 '지방 패싱' 현상이 심화되고 있습니다.
지방 아파트 시장은 더욱 소외되는 '지방 패싱' 현상이 심화되고 있습니다.
- 벌어진 서울-지방 격차:
2015년 6월, 6대 광역시 아파트 평균 매매가격(2억 1,535만 원)은 수도권(3억 5,274만 원)과 약 1억 4천만 원 차이였습니다.
하지만 올해 6월에는 6대 광역시 3억 6,818만 원, 수도권 7억 8,190만 원으로 그 격차가 약 4억 1천만 원으로 벌어졌습니다.
같은 기간 6대 광역시와 서울의 아파트값 차이는 3억 원 수준에서 약 10억 원으로 커졌습니다. - 충격적인 사실: 서울 하위 20%가 지방 상위 20%보다 비싸다!
올해 6월 기준으로 서울은 하위 20%(1분위) 아파트값도 4억 9,085만 원인데, 이는 6대 광역시를 제외한 기타 지방의 상위 20%(5분위) 아파트값(4억 9,014만 원)보다 더 비쌉니다. - 지방 아파트 시장의 침체:
올해 1월~5월 지방 아파트값은 전년 대비 0.88% 하락했고, 2021년 10% 이상 상승한 이후 계속 마이너스 행진을 이어가고 있습니다.
거래도 부진하면서 미분양 규모는 날로 늘어나, 올해 5월 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 약 12년 만에 최대치를 기록했습니다.
이 중 82.9%가 비수도권에 집중돼 있으며, 대구 같은 곳에서는 '선착순 파격가' 같은 현수막도 흔히 볼 수 있습니다.
4. 💡 해결책은? - '세제 개편'과 '획기적인 공급'이 필요!
전문가들은 이러한 '초양극화'와 '지방 패싱' 문제를 해결하기 위해 다음과 같은 대책이 필요하다고 강조합니다.
- 세제 개편 필요성 제기:
현행 종부세는 주택 수 기준으로 부과되어 '싼 집 여러 채'를 가진 사람이 '비싼 집 한 채'를 가진 사람보다 세금을 더 많이 내는 불합리한 경우가 발생합니다.
김진유 경기대 도시경제학과 교수는 보유 주택 수가 아닌 '보유 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 차등 부과하는 것'이 필요하다고 설명합니다. 이는 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 완화할 수 있는 방안입니다. - 획기적인 공급 대책의 필요성:
수요가 몰리는 지역에 집중적으로 주택을 공급하는 방법이 필요하다는 지적입니다.
송인호 KDI 경제정보센터 소장은 "몇만 가구 등 구호를 앞세운 총량 공급 방식에서 벗어나, 선호가 높은 도심의 재개발·재건축 등 정비사업 규제를 완화하는 것도 고려해야 한다"고 강조합니다.
이렇게 해야 "벌어지는 격차를 최소한 멈출 수 있다"는 제언입니다.
마무리하며
지난 10년간 서울 아파트 시장은 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 규제의 역설로 인해 극심한 '초양극화'를 경험했습니다.
강남은 수십억이 뛸 때, 외곽 지역은 제자리걸음에 가까웠고, 심지어 서울 외곽의 집값이 지방 대도시의 비싼 집보다 비싸지는 '지방 패싱'까지 심화되고 있습니다.
이러한 양극화는 가계 대출 증가, 상대적 박탈감, 계층 간 갈등 등 사회적 문제를 야기할 수 있습니다.
정부는 지난 6.27 대출 규제를 통해 '똘똘한 한 채'로의 진입을 막으려 했지만, 오히려 현금 부자들의 시장으로 변질될 수 있다는 우려도 나옵니다.
앞으로 정부가 세제 개편과 획기적인 공급 대책을 통해 이러한 양극화를 해소하고, 모두가 안정적인 주거 생활을 영위할 수 있는 환경을 만들 수 있을지 귀추가 주목됩니다.
우리 또한 이러한 시장의 흐름을 이해하고, 나의 자금 여력과 상황에 맞는 현명한 주거 전략을 세우는 것이 중요합니다.
이번 서울 아파트 양극화와 지방 패싱 현상에 대해 더 궁금한 점이 있거나, 여러분의 의견이 있다면 언제든지 댓글로 남겨주세요!
강남은 수십억이 뛸 때, 외곽 지역은 제자리걸음에 가까웠고, 심지어 서울 외곽의 집값이 지방 대도시의 비싼 집보다 비싸지는 '지방 패싱'까지 심화되고 있습니다.
이러한 양극화는 가계 대출 증가, 상대적 박탈감, 계층 간 갈등 등 사회적 문제를 야기할 수 있습니다.
정부는 지난 6.27 대출 규제를 통해 '똘똘한 한 채'로의 진입을 막으려 했지만, 오히려 현금 부자들의 시장으로 변질될 수 있다는 우려도 나옵니다.
앞으로 정부가 세제 개편과 획기적인 공급 대책을 통해 이러한 양극화를 해소하고, 모두가 안정적인 주거 생활을 영위할 수 있는 환경을 만들 수 있을지 귀추가 주목됩니다.
우리 또한 이러한 시장의 흐름을 이해하고, 나의 자금 여력과 상황에 맞는 현명한 주거 전략을 세우는 것이 중요합니다.
이번 서울 아파트 양극화와 지방 패싱 현상에 대해 더 궁금한 점이 있거나, 여러분의 의견이 있다면 언제든지 댓글로 남겨주세요!
